11. 买新房交了认购定金或者首付，没签成正式合同、贷款批不下来（比如签约后政策收紧、银行停贷）又怪不到你的，要求开发商退钱

• 成本：不花钱。签认购书和正式合同时多看两条条款。开发商不退，就要去法院起诉
• 说人话：交了认购定金没签成正式合同，或者合同写明用贷款、贷款却批不下来，只要原因既不在你也不在开发商，比如签约后政策收紧、银行停贷，开发商就要把定金或房款连利息退你。要是你自己征信有逾期、收入不够，定金就不退。
• 收益：最高法的司法解释写明：开发商通过认购、订购、预订收了定金，因为一方的原因没签成正式买卖合同的，按定金规则处理。定金规则是：交定金的一方违约，定金不退；收定金的一方违约，双倍退还，见第 12 节第 15 条（收钱写定金）。因为怪不到双方的原因没签成的，「出卖人应当将定金返还买受人」。另一条讲贷款。买卖合同约定用贷款付款，因为一方的原因没签成贷款合同、买卖合同没法履行的，另一方可以解除合同并要求赔偿。因为怪不到双方的原因没签成贷款合同的，双方都可以解除合同。开发商要退还收到的购房款本金和利息，或者退还定金。什么算怪不到双方，法条只写了原则，下面是作者举的例子。签约后当地收紧房贷政策、银行停贷，一般算双方都怪不到。你自己征信有逾期、收入流水不够，算你的原因。楼盘手续不全、银行不给这个项目放贷，算开发商的原因。这两条只管从开发商手里买的商品房，买二手房不适用
• 证据等级：A
• 来源：最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第一、四、五、十九条）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html；全国人大 (2020). 民法典（第五百八十六、五百八十七条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
• 备注：什么算「怪不到双方」，有争议时由法院看具体情况定。所以正式合同里要写明用贷款付款，最好再写清贷款批不下来怎么办。认购书已经写全了买卖合同的主要内容、开发商也收了房款的，法院会把它当成正式买卖合同，这时就不算「没签成」。开发商不退钱，要去法院起诉。一审普通程序 6 个月起，简易程序 3 个月，律师费一般自己出。