13. 买新房遇上开发商逾期交房、逾期办证，先发书面催告留证据，再按合同要违约金

• 成本：不花钱。写一份书面催告，用快递寄出并留底。真要退房或者索赔，多半要打官司
• 说人话：开发商晚交房，你先书面催它，三个月内还不交，可以退房。合同没写违约金的，按同地段同类房子的租金赔你。因为开发商的原因拿不到产权证，也要赔；拖过办证期限一年以上，可以退房。退房的权利有期限，别一直拖着不表态。
• 收益：最高法的司法解释写明：开发商逾期交房，你催告以后 3 个月内还不交的，你可以解除合同，合同另有约定的除外。解除合同的权利有期限。开发商催你表态的，3 个月内要定。开发商没催的，从你知道能解除那天起一年内要行使，过期就没了。合同没约定违约金、也没约定赔偿怎么算的，逾期交房按逾期这段时间同地段同类房子的租金算。因为开发商的原因，到了下面的期限你还没拿到产权证，开发商要承担违约责任。期限有三种：合同约定的办证期限；期房从交房那天起 90 日；现房从签合同那天起 90 日。合同没约定违约金的，按你已付购房款总额，参照人民银行规定的逾期贷款利息标准算。办证期限到了以后又超过一年，因为开发商的原因还是办不了登记的，你可以解除合同并要求赔偿。约定的违约金过高、开发商请求减少的，法院以超过实际损失 30% 为标准调整
• 证据等级：A
• 来源：最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第十一、十二、十三、十四、十五、二十、二十一条）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html；全国人大 (2020). 民法典（第五百六十三条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
• 备注：催告用书面形式，快递寄到合同上写的开发商地址，留好底单和签收记录。司法解释只说「经催告」，没规定形式，书面加快递是作者经验。合同里约定了交房违约金的，先按合同算。退房以后，贷款合同也可以一起解除。开发商要把贷款退给银行，把你付的房款和利息退给你。开发商不认，就要去法院起诉。一审普通程序 6 个月起，可以延长，律师费一般自己出。