14. 买房签约前查清有没有查封和抵押，签约后去不动产登记机构办预告登记

• 成本：签约前带身份证查一次，半小时。签约后和卖方带材料去登记机构跑一趟，按当地标准交登记费
• 说人话：签约前带身份证去不动产登记机构，查这套房有没有抵押、查封，有没有先登记给别人。合同里约好办预告登记，签完就去办。办了以后，卖方不经你同意再卖或者再抵押，登记机构不给办。能正式过户以后 90 天内要去办，过了就失效。
• 收益：民法典写明：签了买房协议，为保障将来拿到房子，可以按约定向登记机构申请预告登记。「预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。」预告登记有期限。合同解除这类情形，或者从能办正式登记那天起 90 日内没去申请的，预告登记失效。自然资源部的实施细则把它落到登记机构：预售商品房、买卖二手房都可以办。预告登记生效期间，没有你的书面同意，卖方拿这套房去申请登记的，登记机构不予办理。买期房的，开发商没按约定和你一起申请，你可以单方申请。签约前能查什么：有买卖意向的，带身份证就能查这套房有没有抵押、预告登记、异议登记，有没有被查封。网签备案管不了合同效力。最高法的司法解释写明，预售合同没办备案，不影响合同有效，双方约定备案才生效的除外
• 证据等级：A
• 来源：全国人大 (2020). 民法典（第二百二十一条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml；自然资源部 (2024 修正). 不动产登记暂行条例实施细则（第八十五、八十六条）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html；自然资源部 (2024 修正). 不动产登记资料查询暂行办法（第二十一条）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html；自然资源部 (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（自然资源部令第 18 号）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/content_7057456.html；最高人民法院 (2020 修正). 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（第六、七条）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
• 备注：签约前怎么查、要带什么，见第 6 条（签约前核对产权证和抵押情况）。没签合同时查不到产权人是谁，产权证上的名字要当面和卖方身份证对上。办预告登记要双方事先约定，所以把它写进买卖合同。卖方和别人恶意串通、另签合同并把房子交了出去，你可以请求确认那份合同无效。但这要打官司，一审普通程序 6 个月起，律师费一般自己出。预告登记是在事前把这条路堵上。